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토지 양도세 계산

토지 양도차익에 장기보유특별공제와 비사업용 토지 10%p 가산을 반영한 양도세 추정

땅을 팔 때의 양도소득세를 보유기간과 사업용·비사업용 구분에 따라 추정합니다. 비사업용 토지에 붙는 10%p 가산세율과 장기보유특별공제를 함께 반영합니다.

값 입력

계산 결과

보유기간만 10년
양도차익290,000,000원
장기보유특별공제58,000,000원 (20%)
과세표준229,500,000원
적용 세율기본세율 + 10%p (비사업용)
양도소득세90,220,000원
지방소득세9,022,000원
총 납부세액 (추정)99,242,000원
예상 세액이며 확정 세액이 아닙니다. 비사업용 토지 여부는 지목, 재촌·자경, 사용기간 기준(소득세법 제104조의3)으로 판정하므로 세무 확인이 필요합니다. 8년 자경농지 감면, 수용 감면 등은 반영하지 않았습니다.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 3년 이상 보유했으면 연 2%(최대 30%)의 장기보유특별공제를 뺍니다.
  • 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 기본세율(6~45%)을 적용하고, 비사업용 토지면 과세표준의 10%를 더합니다.
  • 보유 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%의 단기세율과 비교해 큰 세액을 적용하고 지방소득세 10%를 더합니다.

2결과 읽는 법

  • 비사업용과 사업용을 바꿔 넣으면 10%p 가산으로 늘어나는 세금을 비교할 수 있습니다.
  • 장기보유특별공제는 비사업용 토지에도 적용됩니다. 보유 15년 이상이면 최대 30%입니다.
  • 과세표준이 클수록 누진세율 때문에 세액이 빠르게 늘어납니다.

3알아두면 좋은 점

  • 농지는 재촌·자경 기간, 임야는 주민등록·재촌 여부, 나대지는 건물 유무에 따라 사업용 여부가 갈립니다.
  • 같은 해에 토지를 여러 필지 팔면 양도차익이 합산됩니다. 해를 나눠 파는 것도 검토할 수 있습니다.
  • 취득가액을 확인할 수 없으면 환산취득가액을 쓸 수 있지만 가산세 등 불이익이 있을 수 있습니다.

4자주 묻는 질문

비사업용 토지는 어떻게 판단하나요?
토지 종류별로 정해진 기간 동안 사업에 사용했는지를 봅니다. 예를 들어 농지는 소유자가 농지 소재지 인근에 살며 직접 경작했는지가 기준입니다.
상속받은 땅도 비사업용인가요?
상속 후 일정 기간 안에 팔면 사업용으로 보는 특례가 있습니다. 상속일과 양도일을 세무서에 확인하세요.
토지 단기세율은 주택과 같나요?
다릅니다. 토지는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%이고 주택·입주권·분양권은 70%, 60%입니다.

5이런 경우가 있었습니다

땅은 다 같은 세율이라 여긴 경우

도시에서 식당을 하는 모정훈 씨는 고향에 사 둔 농지를 팔면서 일반 세율로 세금을 계산했습니다. 직접 농사를 짓지 않아 비사업용 토지로 분류되었고, 10%p가 더 붙은 세액이 나왔습니다. 매도 전에 확인했다면 시기를 다르게 잡았을 것입니다.

사업용 여부부터 따진 경우

귀촌 5년 차 목수 방소윤 씨는 텃밭 옆 땅을 팔기 전에 재촌·자경 기간을 정리해 사업용 요건을 확인했습니다. 두 경우의 세액을 비교해 두고 세무서 상담에서 필요한 서류를 챙겨 가 신고를 한 번에 마쳤습니다.

당신이 가진 땅은 세법상 사업용인가요, 비사업용인가요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 소득세법 제95조 제2항, 제103조, 제104조 제1항 제1·2·3·8호, 제104조의3. 기준일 2026-09-26

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