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재개발 비례율 계산

재개발 비례율과 권리가액, 사업비가 늘 때 분담금과 매수 총투자금을 추정

재개발 사업의 비례율과 권리가액을 계산하고, 사업비가 늘어날 때 분담금이 어떻게 바뀌는지 함께 보여 줍니다. 재개발 구역 매물을 살 때 프리미엄까지 더한 총투자금을 가늠하는 데 씁니다.

값 입력

계산 결과

비례율115%
권리가액345,000,000원
예상 분담금255,000,000원
사업비 +10% 시 비례율107.5%
사업비 +10% 시 분담금277,500,000원
매수 총투자금 (감정가+프리미엄+분담금)755,000,000원
사업비 +10% 시 총투자금777,500,000원
조합 추정치를 넣어 계산한 예상값입니다. 이주비 대출 이자, 취득세, 사업 지연 비용은 들어 있지 않습니다.
참고용 추정치입니다. 실제 신고·납부 전에는 관계 기관이나 전문가에게 확인하세요.

1계산 방법

  • 비례율은 (종후자산 총평가액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총평가액입니다.
  • 권리가액은 매물 감정평가액 × 비례율이고, 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다.
  • 사업비가 입력한 비율만큼 늘었다고 보고 비례율과 분담금을 다시 계산하며, 감정가·프리미엄·분담금을 더해 총투자금을 구합니다.

2결과 읽는 법

  • 총투자금을 같은 평형 새 아파트 시세와 비교하면 매수 가격이 적정한지 가늠할 수 있습니다.
  • 사업비 증가 시 분담금이 크게 늘면 비례율이 사업비에 민감한 구역입니다.
  • 프리미엄은 권리가액에 반영되지 않습니다. 프리미엄을 많이 주고 사면 분담금과 별도로 부담이 늘어납니다.

3알아두면 좋은 점

  • 감정평가액은 관리처분 단계 전에는 추정치입니다. 비슷한 매물의 감정가 사례를 참고하세요.
  • 재개발은 주택 외에 토지·상가 소유자도 조합원이 될 수 있어 조건마다 분양 자격이 다릅니다. 매수 전에 분양 자격을 꼭 확인하세요.
  • 입주권 매수 시에는 원조합원과 세금 취급이 다를 수 있습니다.

4자주 묻는 질문

비례율이 100%보다 낮으면 손해인가요?
권리가액이 감정가보다 작아진다는 뜻입니다. 다만 조합원 분양가가 시세보다 낮으면 전체로는 이익일 수 있습니다.
재건축 분담금 계산과 무엇이 다른가요?
공식은 같고, 이 계산기는 매수 프리미엄과 사업비 증가를 넣어 투자 관점으로 보여 줍니다.
사업비는 왜 자주 늘어나나요?
공사비 상승, 설계 변경, 사업 지연에 따른 금융비용 등이 원인입니다.

5이런 경우가 있었습니다

프리미엄만 계산한 경우

자동차 정비사 엄태경 씨는 재개발 빌라를 사면서 감정가와 프리미엄만 더해 싸다고 판단했습니다. 분담금은 나중 일이라 생각했는데, 공사비가 오르며 분담금이 커지자 총투자금이 주변 새 아파트 시세와 비슷해졌습니다.

사업비가 늘어날 경우까지 본 경우

번역가 제갈민서 씨는 매물을 보기 전에 사업비가 10% 늘어나는 경우의 총투자금부터 계산했습니다. 그래도 인근 새 아파트보다 낮다는 것을 확인한 매물만 골라 협상했고, 프리미엄도 근거를 들어 조금 낮출 수 있었습니다.

재개발 매물의 가격을 볼 때, 당신은 앞으로 낼 돈까지 더해 보나요?

위 두 이야기는 이해를 돕기 위해 가상으로 구성한 사례입니다. 실제 인물이나 사건과 무관합니다.

근거 · 도시 및 주거환경정비법 제72조·제74조(관리처분계획), 제89조(청산금). 비례율 산식은 관리처분계획 관행. 기준일 2026-09-26

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